Как продать долю квартиры бывшей жене

Читатели часто спрашивают, может ли бывший муж продать квартиру бывшей жене? Закон разрешает сделки между родственниками. Но есть особенности, зависящие от правового статуса квартиры. Нюансы важно учесть, иначе следующая продажа квартиры вызовет трудности.

Правовой статус объекта

Право распоряжаться имуществом (свободно продавать/ покупать) зависит от способа его приобретения:

• Жилье, перешедшее в собственность посредством безвозмездной сделки: дарение, наследование. Право супруга свободно распоряжаться объектом сохраняется в полном объеме, без ограничений. Состояло лицо в бpaке на момент передачи объекта или нет – с точки зрения законодательства значения не имеет. Полученная мужем от родителей по наследству квартиры остается только его.
• Квартира/дом, приобретенные до регистрации бpaка. Ограничений распоряжаться имуществом закон не накладывает. Сложности возможны, если владелец имеет несовершеннолетних детей.
• Квартира, приобретенная супругами совместно или мужем/женой в период совместного проживания в гражданском (зарегистрированном ЗАГС) бpaке, является совместной собственностью. Общей собственностью нельзя распоряжаться единолично.

Жилье, являющееся личной собственностью, отчуждается по общим правилам. Продажа квартиры бывшей жене не отличается от реализации объекта стороннему покупателю.

Продажа недвижимости, находящейся в совместном владении (собственности) сопровождается:

• Согласованием сделки с другими собственниками. Письменное согласие совладельцев обязательно. Отсутствие согласия делает продажу невозможной.
• Заключением ДКП каждого собственника с покупателем. Допускается один договор с указанием всех продавцов.

Важно: продажа квартиры, находящейся в совместной (общей) собственности, невозможна без согласия совладельцев. Не путать с долевой собственностью!

Как продать совместно нажитую квартиру бывшей жене

Прежде чем приступить к продаже или покупке недвижимости после развода, нужно определиться долю жены и долю мужа. Также необходимо определить части, принадлежащие несовершеннолетним детям.

Выделить доли можно двумя способами: разделить имущество (дом, дачу, квартиру) в суде или добровольно заключить соглашение о разделе собственности. В первом случае подается исковое заявление. После чего стороны доказывают свои права на недвижимость (часть недвижимости). Если квартира приобреталась исключительно на деньги супруга, есть шанс доказать право на 100% помещения.

Важно: взаиморасчеты между мужем и женой иногда удобнее произвести до развода, например, с помощью дарственной.

Для урегулирования вопроса в добровольном порядке, нужно обратиться к нотариусу с соглашением о разделе. Сам документ разpaбатывает юрист. Нередко такие услуги оказывает нотариус. Брать типовой экземпляр из интернета крайне не рекомендуется, даже если после развода с женой сохранились хорошие отношения.

После составления соглашения и заверения в нотариате, переход права собственности нужно зарегистрировать. Получив свидетельство, можно приступать к продаже. Процедypa проходит в обычном порядке, установленном действующим законодательством. Личность покупателя не важна. Сделка оформляется по общим правилам.

Процедypa продажи загородного дома/ дачи после развода не отличается от продажи квартиры в городе. Сначала урегулируются вопросы, связанные с правом собственности на объект. Затем, производится поиск покупателя, заключение ДКП и регистрация сделки в Росреестре.

Как продать квартиру бывшей жене, купленную до регистрации отношений

Недвижимость, приобретенная до заключения бpaка, остается единоличной собственностью после бpaкосочетания. Если впоследствии объект (дом, квартира) не был подарен или передан по иным основаниям, продать ее несложно. Оформление согласия жены не требуется. Сделка проходит в соответствии в ГК РФ.

Порядок действий при продаже квартиры, приобретенной до бpaка:

• Заключение ДКП.
• Регистрация договора в Росреестре.
• Получение документа, подтверждающего переход права собственности жене.

Если оформление развода не завершено, а сделку купли-продажи нужно провести срочно, в ДКП нужно обязательно указать, что недвижимость переходит исключительно в личную собственность покупателя. В противном случае возникнет правовая коллизия, поскольку приобретенное в период бpaка является собственностью обоих супругов.

Как продать квартиру, купленную после развода

Читатели нередко спрашивают, через сколько после развода можно покупать недвижимость, чтобы бывшая супруга не могла претендовать на долю. По закону покупку можно совершать сразу после получения свидетельства в ЗАГСе. Никакого права у бывшей жены на недвижимость не будет.

Важно: если совместно нажитое не удалось разделить по доброй воле сторон, а развод не сопровождался разделом, претендовать на собственность (денежные средства) бывшего мужа жена сможет. Право предусмотрено Семейным кодексом. Наличие брачного контpaкта меняет ситуацию.

Как видим, продать квартиру после развода несложно. Юридические сложности могут возникнуть, когда жилье находится в совместной собственности, а договориться о разделе имущества с женой по согласию не удалось.

Продать квартиру после развода бывает сложно. Нет закона, который поможет надавить на второго собственника и заставить его заключить сделку. Нельзя заставить согласиться на цену, когда один из супругов против.

Риелтор агентства “Этажи” объясняет, к чему надо быть готовым, если решили после развода продать квартиру самостоятельно

Меня зовут Александр, я риелтор “Этажей”. К нам обратился клиент, который хотел продать свою долю в квартире. Недвижимость осталась после развода и была в общей собственности с бывшей женой.

Последние 5 лет квартира стояла пустой. Супруги пытались продать ее самостоятельно, но каждый раз сделка срывалась, так как они не могли договориться. Были и другие сложности:

В квартире были доли детей
Для продажи недвижимости нужно было получить разрешение органов опеки.

В квартире были долги по коммунальным платежам

Оплата по коммуналке была разделена между счетами мужа и жены. Если один из супругов не оплачивает коммунальные услуги, по закону долг начисляют только на его счет.

Что говорит закон о разделении счетов за квартиру

В нашем случае муж оплачивал свою часть коммуналки вовремя. Поэтому долги по квартире начислили по долям жены и детей.

У жены было 2 непогашенных кредита в банке

Банки подали в суд и арестовали квартиру. Чтобы снять арест и продать квартиру, сначала нужно погасить долги.

Супруги не хотели встречаться и даже общаться по телефону

В этой сделке пошло не так все, что могло пойти не так, — но мне все равно удалось продать квартиру. Узнайте, к чему нужно быть готовым в такой ситуации, если решили не привлекать к сделке риелторов и юристов.

Александр Кураев, риелтор АН “Этажи”. Помог продать квартиру разведенных супругов

С чего начать продажу квартиры с бывшим супругом

Продаем долю в квартире

Продажа своей доли — это сделка, в которой почти не нужно встречаться и общаться с бывшим супругом.

Если в паре кто-то решает продать свою долю, у второго супруга есть преимущественное право выкупить ее. Это значит, что сначала долю предлагают выкупить второму собственнику. Если он отказывается, квартиру можно продавать другому покупателю.

Что говорит закон о праве выкупа доли

Чтобы продать долю в квартире:

Связываемся с бывшим супругом

Сообщаем ему о том, что хотим продать свою долю в квартире. Предлагаем ему выкупить свою долю.

Если второй супруг не хочет выкупить долю в квартире, просим его оформить отказ

Отказ от сделки нужно заверить у нотариуса. Стоимость заверения отказа — около 1500 рублей.

от 1000 рублей стоит заверить отказ от сделки у нотариуса

По закону без нотариального отказа второго супруга нельзя продавать свою долю. Если каким-то образом муж продал свою долю без письменного отказа, жена имеет право обратиться в суд. Суд признает сделку недействительной, и жена сможет выкупить долю мужа

В нашем случае бывший супруг тоже хотел продать свою долю в квартире. Этот вариант не выгоден для обоих собственников:

• Если продавать всю квартиру, за свою часть можно получить больше денег. При продаже только своей доли муж получит меньше денег.
• Доля продается дольше, чем целая квартира. На рынке недвижимости небольшой спрос на комнаты в квартирах. Целую квартиру продать легче и быстрее.
• Соседями жены станут чужие люди. Жить в такой квартире она вряд ли захочет. В будущем если жена решит продать квартиру, ей нужно будет договариваться с новыми собственниками.

Все нюансы я обсудил с каждым супругом по отдельности. В итоге они решили продать всю квартиру.

Если договариваемся продать квартиру целиком, а не по долям

Для продажи общей квартиры с бывшим супругом нужно обсудить:

• Цену квартиры
• Как будет делиться сумма от продажи
• Как будут делиться расходы, связанные с продажей
• Где будет размещаться объявление. Кто и как будет показывать квартиру покупателям.

Вопросов для обсуждения гораздо больше. Если нет желания встречаться, лучше обратиться к риелтору, сделать доверенность на родственника или общего знакомого, который может обо всем договориться сам.

Все вопросы нужно решать мирно. Супруг имеет право обратиться в полицию, если решит, что его заставляют заключить сделку или принуждают принять невыгодное решение. Виновному светит уголовная ответственность.

до 300 тыс. руб. или до 10 лет тюрьмы наказание за принуждение к сделке

Супруги не решились довериться знакомым или родственникам. Нужен был посторонний человек, который не заинтересован в выгоде одного из супругов. Поэтому все переговоры я вел самостоятельно: агентству недвижимости важно продать квартиру, а не разбираться с делением прибыли.

Как разделить расходы по сделке купли-продажи

По расходам супруги решили так:

• Сумма от продажи делится на 4 части. Одна часть отдается мужу, остальные три — жене и детям.
• Долги по коммунальным платежам и кредитам жена погашает из своей части выручки от сделки. Деньги решили попросить у покупателей в счет стоимости квартиры.
• Оплата услуг риелтора и нотариуса делятся поровну. Эти расходы супруги оплачивали из собственных средств.

Готовим квартиру к продаже

Подаем объявление

Фотографируем квартиру и публикуем объявления о продаже.

Квартиру по сделке снимал фотограф Этажей. Размещением объявления я занимался сам. С покупателями я общался и договаривался о просмотре тоже сам.

Объявление сначала опубликовал на сайте АН Этажи. Дополнительно разместил информацию о продаже на Авито, Юле, Яндекс.Недвижимости, N1, Домофонде.

По объявлениям с хорошими фотографиями звонят чаще. Для продажи нужно отснять все комнаты квартиры, тамбур, подъезд и вид из окна

Показываем квартиру клиентам

Показывать квартиру клиентам могут оба супруга или один из них. В нашей сделке на показы приходила жена. Все вопросы я обсуждал с мужем по телефону.

Квартиру мы продали за 3 показа. Первый клиент не захотел жить в этом районе, второму покупателю не понравилось, что нужно давать деньги в долг на снятие ареста с квартиры.

С третьими клиентами удалось договориться. Сначала стоимость квартиры была 5 миллионов рублей. Мы предложили клиентам скидку в 300 тысяч — и они согласились дать в долг деньги, чтобы супруга погасила долги и сняла арест с квартиры.

Получаем задаток от покупателей

Передачу задатка оформляем в письменной форме. Можно использовать форму соглашения, которое оформляли при сделке с Этажами.

Соглашение о задатке подписывает покупатель и оба супруга

В форме прописывают ФИО продавцов и покупателя, адрес квартиры и еще свои условия:

• Сумму задатка
• Условия и сроки передачи задатка, а также остальной суммы за квартиру

Еще прописывают последствия отказа от сделки, если на это не было веских причин. Такой пункт в соглашении снижает риск, что человек просто передумает и откажется от сделки:

• Если отказывается продавец, — залог возвращается в двукратном размере
• Если отказывается покупатель, — задаток не возвращается.

Заверять соглашение о задатке с нотариусом не нужно.

В нашей сделке сумма задатка была 50 тыс. рублей. 25 тысяч получила жена, остальные 25 — муж. Супруги просили передать задаток так, чтобы не встречаться друг с другом. Сначала я организовал встречу покупателя с женой, потом с мужем.

Берем справки по долгам за коммунальные платежи и банковские кредиты

На сайте приставов публикуют информацию о долгах по квартире на момент ареста. Сумму долга можно узнать по ФИО человека и дате его рождения.

На сайте приставов можно посмотреть информацию об аресте квартиры

Чтобы узнать сумму долга до сделки

Просим в банке справку о долгах по кредитам

Банк выдает справку в день обращения.

Обращаемся в управляющую компанию

Просим выписку по долгам за коммунальные платежи. Справку о долгах может взять один из собственников квартиры. При желании каждый собственник берет справку по долгам только по своей доле квартиры.

Отдельные регионы РФ публикуют информацию по долгам на специальных сайтах.

В нашем случае муж и жена взяли справку о долгах в управляющей компании на свою долю. Долги были только по долям жены и детей.

Для снятия ареста с квартиры нужно было погасить долг по коммунальным платежам и кредиту. Вместе со штрафами и пеней нужно было заплатить 462 тысячи рублей.

В Тюменском регионе информацию о долгах можно посмотреть на ТРИЦ

Справку из банка брала жена, потому что кредиты были оформлены на нее

Собираем дополнительные документы по квартире с долями детей

Если в квартире есть доля несовершеннолетнего ребенка, берем разрешение на продажу в органе опеки.

Составляем проект договора

Органы опеки при выдаче разрешения на продажу квартиры требуют проект договора купли-продажи.

Для составления проекта договора обращаемся к нотариусу. Получить проект можно через 2-3 дня после обращения к нотариусу. Стоимость проекта — около 5 тыс. рублей.

В нашей сделке я сам принес нотариусу пакет документов, оплатил составление проекта и забрал готовый документ.

4-6 тыс рублей стоит проект договора у нотариуса

Берем разрешение органов опеки

Органы опеки проверяют, чтобы в новом доме детям выделили такие же доли, взамен тех, что были в старой квартире.

Узнайте адрес и график работы органа опеки и попечительства в своем городе

Чтобы получить разрешение, нужно принести:

• Паспорта родителей
• Документы на детей: паспорта или свидетельства о рождении
• Свидетельство о месте регистрации детей младше 14 лет
• Документы на квартиру, которая продается. Это может быть свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН
• Правоустанавливающие документы на квартиру, которая продается – договор купли-продажи, договор дарения и т.д.
• Поквартирная карточка на недвижимость, которая продается
• Проект договора купли-продажи или договор купли-продажи на сделку по новой квартире
• Справка из банка, если для покупки новой квартиры оформляют кредит в банке
• Документы о праве собственности на недвижимость, где детям будут выделены доли. Если такой недвижимости в собственности нет, приносят проект договора на покупку новой квартиры.

Разрешение на сделку выдают бесплатно, в течение 14 дней после обращения.

Если заявку на получение разрешение оформлять через Госуслуги, прикрепляют сканы документов. После того, как заявка принята, назначается день, когда супруги забирают готовый приказ.

В органе опеки должны присутствовать оба родителя и дети в возрасте от 14 до 18 лет. Приказ опеки можно получить по доверенности родителей. Для этого в документе нужно прописать все полномочия лица, который представляет интересы матери и отца детей.

В нашем случае бывшие муж и жена не стали делать доверенность. Вместо этого согласились решить все на встрече. Это был первый раз, когда супругам пришлось встретиться по вопросу продажи квартиры.

После продажи квартиры с долями детей одному из родителей нужно предоставить в орган опеки отчет о сделке. В документе должно быть подтверждение о продаже одной квартиры и покупке другой. Срок отчета устанавливает орган опеки в приказе: обычно это не больше 30 дней.

Если не предоставить отчет, орган опеки подает в суд. Сделку о продаже признают недействительной. Доли детям в квартире, которую родители хотели продать, возвращают в судебном порядке. Деньги от продажи квартиры нужно вернуть

В нашем случае собственники квартиры должны были отчитаться о сделке в течение 30 дней

Погашаем долги и выписываем зарегистрированных в квартире

Оплачиваем задолженность по коммунальным и кредитам, снимаем арест с квартиры

Продать квартиру не получится, если ее арестовали за долги. Нотариус откажется заверять и проводить сделку. Даже если сделку проводить без нотариуса, Росреестр откажет в регистрации права собственности.

Сначала нужно оплатить долги, из-за которых наложили арест. Закон не устанавливает срок, за который информация о погашении долгов попадает к приставам.

Чтобы провести сделку быстрее, нужно взять квитанции по оплате коммунальных услуг и долгов в банке. Когда документы на руках, идут к приставам. Приставы должны выдать постановление о прекращении исполнительного производства. Этот документ подтверждает, что с квартиры сняли арест. Постановление выдают в день внесения оплаты. Когда документ на руках, квартиру можно продавать.

В нашем случае для погашения долга покупатели дали деньги в долг в счет доли жены. Составили договор займа, чтобы подтвердить факт передачи денег.

Договор займа муж не подписывал, потому что деньги давали для погашения долга жены

Кроме договора займа жена подписала расписку о получении денег.

Дополнительно мы составили договор страхования. В документе прописали риски, при которых жена не сможет продать квартиру: это cмepть жены или ее инвалидность 1-2 группы. В этом случае покупатели получили бы прописанную в договоре сумму.

Если сделка срывается по причинам, указанным в страховке, покупатель получает свои деньги назад

Вместе с женой и покупателями мы поехали в банк, где погасили кредит. Там же оплатили долги по коммунальным платежам.

В управляющей компании взяли справки об отсутствии долгов по квартире. В банке — справку о погашении кредитов.

Жена взяла квитанции из банка по оплате кредита, квитанции по оплате коммунальных платежей, еще справки об отсутствии долгов по кредитам и коммунальным — и поехала к судебным приставам.

Приставы дали справку о том, что долги погашены, и с квартиры снят арест.

Справки о снятии ареста выдают отдельно по каждому долгу

Выписываем проживающих в квартире

Перед продажей квартиры нужно выписать всех проживающих.

Для выписки выбираем один из вариантов:

• Идем в миграционное отделение по месту регистрации
• Идем в центр “Мои документы”

Найдите ближайший к вам центр “Мои документы” в своем городе

• Заполняем заявку на выписку в личном кабинете Госуслуг

Заявление заполняют на странице с услугой по выписке

Максимальный срок выписки: 7 дней с момента обращения.

В нашем случае собственники квартиры снялись с регистрационного учета в квартире. Для подтверждения выписки взяли справку в управляющей компании.

Справку об отсутствии прописанных может взять любой из собственников

Заключаем сделку

Подписываем договор купли-продажи

Сделки по квартире с долями несовершеннолетних детей обязательно проводят с нотариусом.

Для заключения сделки нужны:

• Паспорта продавцов и покупателей
• Свидетельства о рождении несовершеннолетних детей
• Документы, подтверждающие право собственности на квартиру
• Правоустанавливающие документы: это может быть договор купли-продажи, договор дарения, мены или приватизации, переуступка прав и т.д.

Полный список правоустанавливающих документов в законе о гос. регистрации недвижимости

• Разрешение органов опеки, а также информацию о сделке по недвижимости, в которой детям будут выделены доли. Если продажу одной квартиры и покупку другой проводят одновременно, предоставляют подписанный договор купли-продажи второй квартиры
• Справка о том, что по квартире нет задолженности по коммунальным платежам
• Свидетельство о заключении бpaка или справка из ЗАГСА, подтверждающая семейное положение
• Согласие на покупку квартиры, заверенное нотариусом
• Выписка из ЕГРН. В документе не должно быть отметки о том, что на квартиру наложен арест. Выписку берут после того, как оплатили долги и сняли арест
• Справка об отсутствии прописанных.

В нашем случае у нотариуса договор подписывали:

• Покупатели
• Собственники квартиры: муж, жена и каждый из детей, поскольку им на момент сделки исполнилось 14 лет.

Если в квартире есть доля детей, которым еще нет 14 лет, за них в договоре расписывается официальный представитель — один из родителей. На заключении сделки детям до 14 лет присутствовать не обязательно

Нотариальное заверение договора обошлось в 20 тысяч рублей. Услуги нотариуса оплачивали продавцы квартиры: бывшие супруги.

Регистрируем право собственности покупателей

Для перерегистрации права собственности идем в МФЦ.

Нужны документы:

• Паспорта покупателей
• Паспорта продавцов
• Документы по недвижимости: свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРН
• Согласие на покупку квартиры, заверенное нотариусом
• Правоустанавливающие документы на квартиру
• Квитанция об оплате государственной пошлины. Обычно пошлину платит новый собственник
• Все оригиналы договоров купли продажи: продавцов, покупателей и один экземпляр, который остается в Росреестре.

2000 рублей размер пошлины за регистрацию права собственности

Документы о праве собственности можно сделать в МФЦ: документы выдадут через 5 дней.

Если документы нужны быстрее, заказывают электронную регистрацию: ее проводят нотариусы, банки и застройщики. При электронной регистрации документы будут готовы через день.

Еще электронную регистрацию проводят риелторы Этажей

В нашей сделке в МФЦ пришли новые собственники и все продавцы. Присутствие бывших собственников не обязательно. Но мы подстраховались, — если бы не хватало подписи продавцов, каких-то документов, все вопросы решились бы на месте.

Оставшуюся сумму за квартиру покупатели отдали уже после перерегистрации права собственности.

За время сделки бывшим собственникам пришлось встречаться 3 раза:

• В органе опеки для получения разрешения на сделку.
• У нотариуса при подписании договора купли-продажи.
• В МФЦ при перерегистрации права собственности.

По всем моментам сделки бывшие супруги не общались лично. Все вопросы я решал самостоятельно: созванивался сначала с одним собственником, потом с другим. Если бы они проводили сделку самостоятельно, наверное, квартира бы стояла пустой еще не один год.

С момента обращения собственника квартиры до продажи прошло 3 месяца.

Если продавать самостоятельно без участия риелтора, такая сделка может занять от 6 месяцев и дольше.

Если вы доверяете риелтору, можно оформить доверенность на продажу квартиры. Риелтор все проведет сам: кроме органа опеки, если в квартире будут доли детей, не нужно никуда ездить. В конце сделки риелтор переведет деньги на счет или привезет наличными

Если решили самостоятельно продать общую квартиру после развода:

• Договариваемся с бывшим супругом о стоимости продажи.
• Решаем как будет делиться сумма от продажи и расходы по сделке.
• Подаем объявление.
• Проводим показы покупателям.
• Получаем задаток.
• Если квартира с долями детей, составляем проект договора купли-продажи и берем разрешение органов опеки на сделку.
• Оплачиваем долги по квартире. Если нет своих денег, берем займ у покупателя.
• Берем справку о снятии ареста с квартиры, если арест был из-за долгов.
• Выписываем всех зарегистрированных в квартире.
• Подписываем договор купли-продажи.
• Регистрируем право собственности на покупателей.
• Получаем деньги за квартиру.